Muchos propietarios que disponen de una segunda residencia o que desean invertir en un inmueble para enfocarlo al alquiler se plantean si centrarse en el alquiler vacacional para turistas o dedicar su vivienda a las estancias de temporada para huéspedes que necesiten hospedarse durante varios meses, como profesionales (médicos, profesores, nómadas digitales…) o estudiantes . Vamos a explicar las diferencias entre alquiler vacacional y de temporada. Cada opción posee sus pros y sus contras y depende de muchos factores. En este artículo te vamos a la información suficiente para que, según sus intereses, decidas el uso que quieras darle a tu propiedad.
Alquiler vacacional vs alquiler de temporada: definición y normativa
El alquiler vacacional y el de temporada son dos alquileres que se rigen por dos normativas totalmente distintas, donde se define su uso y sus requisitos.
Un alquiler de temporada o de larga estancia está recogido en la Ley estatal 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en el apartado del ámbito de aplicación de dicha Ley, en el artículo 3.2. (arrendamiento para uso distinto del de vivienda): «Tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra (…)».
No especifica, no obstante, los plazos de arrendamiento para este tipo de alquiler, por lo que ambas partes, arrendatario e inquilino, deberán pactarlo.
Un alquiler vacacional está regulado por las comunidades autónomas, quienes tienen la competencia en materia de turismo y son las que establecen la normativa en este sector.
Estas establecen las condiciones que debe cumplir un inmueble (de servicios, de equipamiento, de habitabilidad, de seguridad…), para que sea considerado de uso turístico, entre las que se encuentra el plazo máximo de alquiler. La mayoría de las comunidades autónomas suelen establecer uno o dos meses como plazo máximo para cada estancia. A partir de este, ya no serían consideradas de uso turístico.
En Andalucía las viviendas vacacionales se rigen por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, que fue modificado en varias disposiciones en el Decreto 31/2024, aprobado el pasado 29 de enero por el Consejo de Gobierno de la Junta.
En esta normativa, se indica que las viviendas vacacionales son aquellas destinadas a un uso turístico y que se comercializan o promocionan en canales de oferta turística. Según este decreto, “se considerarán canales de oferta turística las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento”.
Además, para que una vivienda sea considerada de uso turístico (VUT), debe cumplir otra serie de requisitos. Uno de ellos es que esta vivienda tiene que ser contratada por un plazo de dos meses o inferior de forma continuada o interrumpida por una misma persona o distintas. Sin embargo, las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada a un mismo arrendatario no se consideran viviendas con fines turísticos (VTF).
También hay normativas más específicas que pueden regular estos alquileres vacacionales en cada población, como son las ordenanzas municipales de los Ayuntamientos.
El alquiler vacacional aparece en la Ley a nivel estatal de Arrendamientos Urbanos, dentro de tipologías de arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de esta ley de la siguiente forma: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.
Diferencias entre alquiler vacacional y de temporada
Para no perdernos entre tanta normativa, vamos a explicar, de una forma más resumida y concreta, las principales diferencias entre el alquiler vacacional y de temporada, para que así puedas decidir con más claridad.
- Las viviendas de alquiler vacacional están reguladas por las comunidades autónomas y los alquileres de temporada están regulados por la Ley estatal de Arrendamientos Urbanos.
- Las viviendas vacacionales tienen un fin turístico y se promocionan y comercializan en canales de oferta turística como plataformas de reserva (Booking.com. Airbnb, Vrbo…), agencias de viajes o cualquier otro canal.
Deben cumplir una serie de normas específicas con respecto a los servicios y condiciones de habitabilidad que disponga el inmueble, así como contar con una licencia turística y estar incluidas en el Registro de Turismo de su Comunidad Autónoma.
- En los alquileres vacacionales, las estancias no pueden superar los 1 o 2 meses, según establezca cada comunidad autónoma. Lo habitual son las reservas por noches o semanas, pero en los alquileres de larga estancia lo normal son las reservas por varios meses y como máximo uno o dos años.
En los alquileres de temporada ambas partes deben firmar un contrato en que aparezcan aspectos como la duración de éste, la renta a pagar y los gastos que deben abonar propietarios e inquilinos. En los alquileres vacacionales, las comunidades autónomas deciden si es de carácter obligatorio o no la redacción y firma de este documento.
- En el precio de la reserva de los huéspedes de alquileres vacacionales están incluidos los gastos de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, entre otros aspectos (limpieza a la entrada de nuevos inquilinos, el uso de ropa de cama y baño y de menaje…), mientras que en los alquileres de temporada los arrendatarios se encargan de los gastos de “los servicios que se individualicen mediante aparatos contadores” como las facturas del gas o la luz.
¿Qué me interesa más como propietario, el alquiler vacacional o de temporada?
Ya has visto cuáles son las principales diferencias entre la vivienda vacacional y el alquiler de temporada o de larga estancia, por lo que toca decidir es cuál sería la mejor opción para ti. El tipo de propiedad, su ubicación, la rentabilidad que buscas y la disponibilidad que poseas para su gestión son factores que debes tener en cuenta.
El aumento del turismo, la pandemia, el auge de las plataformas y webs de reserva, las nuevas necesidades de los clientes (que buscan más espacio, privacidad y comodidades) ha despertado el interés de muchos propietarios que han decidido enfocar sus inmuebles al alquiler vacacional. Ofrecen una gran rentabilidad a corto plazo, pero también conlleva más tareas y gestiones y un seguimiento mayor (atención al cliente, mayor promoción, seguimientos de las reseñas y reputación online…).
Si te has decantado por esta posibilidad, debes saber si tu inmueble cumple los requisitos de una vivienda vacacional que te indique la normativa, y si la zona en la que se encuentra ubicada es más turística o cuenta con un mercado de inquilinos de mayor duración como profesionales o estudiantes. En este segundo caso, es mejor decantarte por el alquiler de temporada. Éste conlleva menos gestiones y mantenimiento y contarás con ingresos menores, pero más regulares.
Esperemos que con la información que te hemos dado puedes tener al menos algunas ideas claras sobre cuál sería la mejor opción para tu propiedad.
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