Poseer un inmueble y querer dedicarlo al alquiler plantea una serie de preguntas que como propietario debes hacerte. La primera es saber qué uso quieres darle a esa vivienda: convertirlo en un alquiler vacacional con un público mayoritariamente de turistas o dedicarla a largas estancias o de temporada donde cuentes con un único inquilino durante varios meses, descartando siempre la opción de alquiler para vivienda habitual. En este artículo os vamos a explicar los beneficios de disponer de una de estas opciones, el alquiler de temporada. Encontrarás información que te servirá para tomar una decisión.
Las viviendas para alquiler de temporada
Un alquiler de temporada o de larga estancia está recogido en la Ley estatal 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y debe seguir esta normativa. El alquiler de temporada no tiene como fin satisfacer una necesidad permanente del inquilino, como el alquiler para vivienda habitual, sino sólo una necesidad temporal, aunque el tiempo pueda ser más o menos prolongado, ya que esta ley no concreta ningún máximo ni mínimo.
Su principal diferencia con respecto a los alquileres vacacionales es que la duración de las estancias es mayor.
En los inmuebles vacacionales, las estancias no pueden superar los 1 o 2 meses, según establezca cada comunidad autónoma, pero en los alquileres de larga estancia las reservas son por varios meses y como máximo uno o dos años.
Estos alojamientos no deben cumplir los requisitos de una vivienda de uso turístico, por lo que son una buena alternativa para quienes no cumplen esas exigencias, pero quieren dedicar su negocio al alquiler.
Los hábitos de los viajeros han cambiado y muchos huéspedes buscan viviendas que ofrezcan largas estancias por las ventajas que poseen. Suelen ser inquilinos con diferentes perfiles que buscan un destino para un proyecto profesional, que deben realizar un desplazamiento o un traslado temporal por trabajo o para cursar unos estudios. Algunos ejemplos son:
- Profesores.
- Estudiantes universitarios.
- Médicos.
- Otros profesionales (trabajador de la construcción, fotógrafo, periodista, actor, comercial, etc.).
- Nómadas digitales.
- Viajeros que buscan compatibilizar trabajo y ocio junto a su familia.
- Viajeros que están sometiéndose a un tratamiento médico.
La mayoría de estos huéspedes tienen motivos laborales por lo que buscan una vivienda para teletrabajar, es por ello que tendrás que poseer un inmueble adaptado para poder trabajar en remoto (con una conexión wifi rápida y zonas para trabajar cómodamente, entre otras cuestiones).
Los inquilinos encuentran en estas viviendas una gran opción. Son viviendas más económicas que cualquier otro alojamiento, cuentan con las máximas comodidades y equipamiento para sentirse como en casa, pueden combinar trabajo y ocio y descubrir el entorno a su ritmo, conociendo los lugares más a fondo. Incluso, muchos pueden alojarse con sus mascotas.
Los beneficios de disponer de un alojamiento para largas estancias
Poseer un alquiler de temporada o alquiler a largo plazo conlleva una serie de ventajas que debes conocer si te estás planteando esa posibilidad para tu inmueble. Estas ventajas puedes observarlas en comparación con las viviendas de alquiler vacacional.
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Contarás con una mayor ocupación en tu calendario
Olvídate de las temporadas bajas y de buscar reservas para rellenar el calendario. Contarás con la presencia de huéspedes durante un buen período de tiempo.
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Reducirás costes de mantenimiento y limpieza
Al contar con un sólo inquilino no tendrás que enviar una persona para la limpieza de la propiedad después de cada reserva semanal. También tendrás que realizar un menor mantenimiento de la vivienda ya que suele ser un huésped que cuida del mobiliario y del equipamiento al ser su residencia habitual durante un largo tiempo.
Además, con menos viajeros tardará más en deteriorarse la vivienda y no habrá que cambiar el mobiliario con tanta asiduidad. Algunos inquilinos de alquileres de larga estancia vendrán con sus propios muebles.
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Ampliarás tu mercado
Dirigirás tus miras a clientes con un gran mercado potencial que no podrías con otros tipos de inquilinos que buscan una visita de corta estancia. Además, suelen ser clientes fidelizables que podrían repetir en caso de tener que elegir de nuevo el destino donde se encuentre tu alojamiento.
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Tendrás menos problemas de convivencia con tus vecinos
Al no disponer de frecuentes entradas y salidas, mejorarás la relación con tus vecinos, quienes no verán continuas llegadas de diferentes huéspedes ni el trasiego de personas con las molestias que ello conlleva (ruidos, desconocidos…).
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Dispondrás de ingresos fijos
Durante los meses en los que tengas a este tipo de cliente, contarás con ingresos fijos durante un período de tiempo, por lo que finalizará la incertidumbre de no saber tus rentas para los próximos meses. En los alquileres de larga duración, los gastos e ingresos son mucho más predecibles que en los de la vivienda vacacional.
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Repartirás los gastos
Tendrás menos gastos ya que los compartirás con tu inquilino, quien será quien pague los suministros del gas, el agua o la luz. También podrás pedir una fianza de importe más elevado para garantizar el abono de posibles daños en el caso de que produjesen. Esto produce una gran tranquilidad a los propietarios.
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Obtendrás beneficios fiscales
Al disponer de un alquiler de temporada, contarás con beneficios fiscales pudiendo deducirse los gastos derivados de la actividad del alquiler.
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Realizarás menos gestiones y menos promoción
Con un alquiler de larga duración reducirás tu carga de trabajo. Un alquiler vacacional supone una constante disponibilidad y atención al cliente, la promoción continua de la propiedad, así como numerosas tareas como el check in y check out, el registro de viajeros, la actualización de los anuncios, el seguimiento de las reseñas y la reputación online, etc, que se reducirían o eliminarían con un alquiler de temporada.
No debes hacer tanto hincapié en el marketing ya que no tendrás tantos competidores en la zona para este tipo de huéspedes.
Algunas desventajas del alquiler de temporada
No vamos a terminar este artículo sin comentar algunas desventajas de los alojamientos de temporada para que tengas toda la información a tu disposición.
Los ingresos mensuales por un alquiler de larga estancia suelen ser inferiores a los de un alquiler vacacional ya que no podrás establecer precios variables según la temporada, la ubicación, los eventos…
No podrás disponer de tu propiedad cuando desees. No es una opción para quienes tener ingresos adicionales durante pocos meses en los que no se utiliza una segunda residencia.
Contarás con un menor control de la propiedad ya que no podrás revisar su estado de forma tan habitual como en la vivienda turística, donde puede hacerse a la salida de cada huésped. Lo normal es avisar en caso de querer revisar el inmueble.
Existe el riesgo de impago por parte del inquilino y deberás contar con un proceso más largo para encontrar al huésped adecuado con el que firmarás tu contrato.
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